济源示范区物业服务管理全覆盖实施方案 

（征求意见稿） 

　　为进一步提升全区住宅小区物业服务水平，充分发挥党建引领作用，积极构建物业管理长效机制，推动红色物业创建及物业服务管理全覆盖，特制定本方案。 

　　一、总体要求 

　　坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以“党建引领、行业主管、基层主抓、群众受益”为原则，以“红色物业”创建为引领，分类推进、逐步提升，建立全覆盖的物业服务体系，形成党建引领有力、政策法规完备、行业监管到位、运行机制高效、管理服务规范的物业工作新局面，切实解决社区治理和物业管理服务的难点、痛点、堵点，进一步提升群众获得感、幸福感、安全感。 

　　二、目标任务 

　　建立由物业行业党委指导、属地社区党组织领导、物业企业具体服务的层级管理体系，力争到2022年6月底前初步实现所有社区红色物业创建全覆盖；全区无主管楼院物业服务管理全覆盖；9月底前所有小区实现红色物业创建及无主管楼院物业服务管理双覆盖，并创建一批红色物业服务管理的示范住宅小区。 

　　（一）新建（在建）商品房住宅小区全面推行市场化、专业化的红色物业服务管理 

　　商品房开发单位在办理商品房预售前，按《河南省物业管理条例》规定，通过招投标的方式选聘前期物业服务企业，按前期物业服务合同约定的标准和内容提供物业服务。小区业主委员会（以下简称业委会）或社区物业管理委员会成立后，在政府主管部门和社区指导下，由业委会或社区物业管理委员会主导，采取单独组建、联合组建或通过选派党建指导员等方式实现党的工作全覆盖，并做好红色物业服务企业选（续）聘和日常管理等工作。 

　　（二）既有物业服务管理小区积极创建红色物业管理模式 

　　对于目前已建成并按照市场化、专业化实施物业服务管理的小区，由社区指导小区居民做好业主大会召开、业委会成立或社区物业管理委员会的成立及换届、物业服务企业的管理选（续）聘等事项。凡有3名以上正式党员的物业企业，要按照党章党规建立党组织；党员人数不足3名的，可采取联合组建、区域联建、行业统建等形式建立党组织；对暂不具备条件建立党组织的物业服务企业，由所在社区党组织班子成员担任党建工作指导员，负责日常联系指导。积极引导物业企业招聘党员职工，加强党对物业服务工作的领导。 

　　（三）未实施物业服务管理的老旧小区由业主自行选择管理模式 

　　对集中连片的无主管老旧小区，要打破无主管楼院院墙壁垒，将相邻的楼栋合并为一个小区进行物业服务管理。对距离较远的单体楼栋老旧小区，合理划分管理区域，将就近的老旧小区合并为一个管理单位并进行物业服务企业选聘。社区党组织要引导成立业委会，负责选聘物业服务企业并建立物业服务企业党组织。对特殊原因无法成立业委会的住宅小区，由社区组建“物业管理委员会”并代行其职责。 

　　三、工作措施 

　　（一）建立住宅小区物业管理体系 

　　1.健全组织机构。按照行业指导、街道（镇）主导、社区主抓思路，明确工作责任。物业行政管理部门负责社区物业管理工作的业务指导、政策制定、工作推进和监督考核工作，配合执法部门对小区违规建设的执法管理。各街道（镇）成立“红色物业管理办公室”，配备专(兼）职人员（2-5人），依法履行管理职责。主要包括制定红色物业创建及物业服务管理全覆盖工作方案，负责辖区内物业服务的区域划分、协调指导、督查考评、政策保障等工作。社区党组织牵头组建所辖区域业委会或社区物业管理委员会，主导选聘物业服务企业或组建物业服务队伍，并做好日常监督考核等工作。业委会或社区物业管理委员会成员由5-11人单数组成，主要职责是根据大多数业主意愿选择物业企业及物业服务方式，确定物业管理标准（服务标准、收费标准、考核标准)。 

　　2.建立层级职权体系。建立“责、权、利”相统一的区、街道（镇）、社区、物业企业四级管理网络。涉及住宅小区物业管理的部分行政职权，一律下放到各街道（镇）。由街道（镇）组织社区承担物业企业及服务项目备案、物业服务质量评价考核、物业不良信息上报、住宅维修专项资金使用、新建小区物业承接查验等职权。 

　　3.分类实施物业管理全覆盖。对无物业小区（楼院），经过环境综合整治具备市场化运作条件的，在街道（镇）、社区指导下，选聘优质物业企业进驻小区，实施专业化物业服务。未具备市场化运作条件的小区，推行“自助物业”服务模式，由小区业委会自行选聘人员做好小区保洁、安保等工作，选聘人员应当主动接受街道（镇）、社区党组织的指导监督。对未实施物业服务的零散楼栋、院落，由社区根据实际予以合并管理，并委托就近的物业企业实施基础性物业服务。 

　　（二）加强党组织对业主委员会的领导 

　　1.社区党组织要积极推动具备条件的住宅小区召开业主大会，选举产生业委会，并在业委会组建和换届过程中进行人选资格审查。同时要加强对业委会的监督，对业委会违反法律法规、侵害业主和物业服务企业合法权益等行为及时予以纠正，必要时按程序对业委会进行改选。建立业委会向社区党组织定期报告工作制度，业委会提议维修资金使用、小区公共收益分配、公共设施完善等事项前，应向社区党组织报告。 

　　2.物业行业党委要明确不宜作为业委会成员候选人对象的负面清单，探索建立街道党工委、镇党委和职能部门参与的联审联查机制，确保人选质量。 

　　3.注重提高业委会成员中的党员比例，业委会成员中的党员比例原则上不低于50%。推动业委会成立党支部或党小组，对未成立业委会的，可由社区党组织负责组建物业管理委员会代行业委会职责，待条件成熟后推动召开业主大会选举产生业委会。 

　　（三）健全物业管理保障机制 

　　1.物业管理经费的保障机制。主要通过四种方式筹措管理资金。一是在业主自主选择服务内容和收费标准基础上落实物业服务费的收缴；二是挖掘住宅小区公共资源设施有偿使用价值,实行有偿使用制度,主要包括公共停车泊位设施有偿使用、楼宇广告有偿使用、配套设施有偿租用等；三是街道（镇）以各种形式给予垃圾清运、保洁等方面补助。 

　　2.遴选组建专业化的物业服务队伍。各街道（镇）要按照因地制宜、自由选择的方式，选聘物业服务企业或业主自治，承担基本保洁、秩序维护、共用设施设备维护等物业服务工作。 

　　3.配备相应工作场所。各街道（镇）要通过调剂、租赁、与小区物业公司联合使用等多种形式，完善必要的工作条件，配备必要的工作设备。业委会或物业管理委员会工作场所不少于20平方米,确保满足日常物业管理工作需要。 

　　4.完善公共配套设施。以老旧小区改造实施为契机，按照因地制宜、合理布局原则，对老旧小区补齐、补建完善公共服务用房设施，同时规范新建的住宅小区配套公共服务设施。 

　　（四）出台物业服务管理全覆盖工作配套制度 

　　1.建立物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集，物业管理、公安派出所、城市管理等部门和社区、业委会、物业服务企业、专业经营单位等各方参加。联席会议主要协调解决本辖区内物业管理中的难题，并公开服务电话。 

　　2.建立物业服务企业诚信监管机制。各街道（镇）要加强物业服务企业诚信监管，淘汰一批服务质量差、业主反映强烈的企业,对服务质量好、业主满意度高的企业予以表彰奖励。 

　　3.建立物业服务工作考核评价制度。各街道（镇）要建立物业服务质量考核制度和考评办法。行业主管部门定期对街道（镇）履职情况进行考核，对社区物业管理工作中履职不到位的，给予通报批评，情节严重的要予以问责。 

　　4.建立按时缴纳物业服务费用制度。进一步提高业主自觉缴纳物业服务费的意识，对违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的业主，业委会或物业管理委员会应当督促其限期交纳；限期仍不交纳的，物业服务企业可以依据《物业管理条例》向人民法院起诉。业主为公职人员尤其是党员干部更应该带头自觉遵守有关规定，按时足额缴纳物业服务费，党员干部、公职人员等拖欠物业服务费用的，物业服务企业可以将欠缴时间及金额函告其工作单位。 

　　四、实施步骤 

　　（一）全面动员，组织实施阶段（2月15日- 6月30日） 

　　1.动员部署。实施方案正式印发后的一周内要召开动员部署大会，各街道（镇）制定出台本辖区住宅小区红色物业创建及物业服务管理全覆盖管理实施方案。2月28日前，各街道（镇）组建物业管理办公室，落实专(兼)职工作人员,明确工作职责。 

　　2.成立业委会或社区物业管理委员会。3月31日前，各街道（镇）全面摸清辖区所有住宅小区基本情况,填写《住宅小区基本情况台账》，做好辖区内物业管理区域划分工作，按程序成立业委会或社区物业管理委员会，建立物业服务企业党组织。 

　　3.选聘物业服务企业。4月20日前，业委会或社区物业管理委员会在各街道（镇）指导下完成物业服务企业选聘或物业服务队伍的组建工作，并报行业主管部门备案。 

　　4.全面完成物业管理全覆盖工作。4月21日起,在城区范围内推进住宅小区物业管理全覆盖工作，6月30日前实现物业管理全覆盖。 

　　（二）考核验收，查漏补缺阶段（7月1日-7月30日） 

　　7月1日起,示范区党工委组织部、住房和城乡建设局、民政局会同有关部门对城区内红色物业创建及社区物业服务管理全覆盖工作开展检查验收，对工作不到位等情况进行通报，督促相关单位查漏补缺、限期整改。 

　　（三）规范管理，总结提高阶段（8月1日- 9月30日） 

　　各街道（镇）要着力解决工作推进过程中出现的各类问题，全面进行梳理总结，形成一套健全的工作制度并适时开展交流学习，巩固提升红色物业创建及物业服务管理全覆盖工作成果。 

　　五、工作要求 

　　（一）加强领导，落实责任。在示范区党工委、管委会统一领导下，在行业主管部门的指导下，各街道（镇）要严格落实属地责任，健全工作长效机制，加强统筹协调，明确时间节点，强化监督考核，要把红色物业创建及物业服务管理全覆盖工作任务摆上重要议事日程，纳入各街道（镇）目标责任考核内容。 

　　（二）广泛宣传，全面动员。各相关部门要大力开展宣传，引导居民树立正确的物业服务消费理念,增强居民参与意识、自律意识和有偿服务意识,营造和谐共建、文明诚信的物业管理氛围。 

　　（三）密切配合，形成合力。行业主管部门要做好行业指导工作，全力推进各项配套制度的制定完善。各相关职能部门要按照职责分工，落实服务管理进社区,重点开展小区内各种违法违规行为的治理。各街道（镇）物业管理部门要切实履行物业管理监管职责，确保各项工作任务落到实处。